港府準(zhǔn)備再次推出領(lǐng)匯房地產(chǎn)投資信托基金
來(lái)源：www.beiwo888.cn 時(shí)間：2005-07-18
雖然針對(duì)世界最大房地產(chǎn)投資信托基金的法律訴訟尚未了結(jié)，但顧問(wèn)公司、律師和承銷商們已在不動(dòng)聲色地為香港再度推出價(jià)值30億美元的領(lǐng)匯房地產(chǎn)投資信托基金(Link REIT)作準(zhǔn)備了。
香港最高法院上周聆聽(tīng)了一位67歲公屋租賃人的最后陳述，后者牽頭對(duì)領(lǐng)匯房地產(chǎn)投資信托基金分拆出售150個(gè)購(gòu)物中心和79,000個(gè)停車位之舉發(fā)起了歷時(shí)8個(gè)月的法律訴訟。據(jù)知情人士說(shuō)，香港終審法院(Court of Final Appeal)可能會(huì)在本月底前對(duì)此案作出裁決。但這些人士警告說(shuō)，并不能確保法庭會(huì)作出有利于政府的判決，即使法庭判港府贏，可能也會(huì)規(guī)定一些履行判決的先決條件。
然而，由于此前香港高等法院和上訴法院已先后駁回了本案原告的訴訟請(qǐng)求，香港房屋委員會(huì)(Housing Authority)正在謹(jǐn)慎地為再次推出領(lǐng)匯房地產(chǎn)投資信托基金加緊做著準(zhǔn)備，投資者和分析師們認(rèn)為，領(lǐng)匯基金有可能在今年年底前再度推出。
香港房屋委員會(huì)的發(fā)言人Mary Li說(shuō)：“我們將不得不研究這一判決的細(xì)節(jié)?！?br>
在打官司的同時(shí)，香港房屋委員會(huì)正在考慮需新雇傭哪家顧問(wèn)公司，以及哪些出售合同需要重新進(jìn)行招投標(biāo)。預(yù)計(jì)在這一法律訴訟了結(jié)后房屋委員會(huì)將馬上修改領(lǐng)匯基金的招股說(shuō)明書(shū)。此外，注入該基金的物業(yè)也需要重新進(jìn)行價(jià)值評(píng)估。
這一紛爭(zhēng)始于去年港府出售領(lǐng)匯基金之時(shí)。當(dāng)時(shí)那位名叫盧少蘭的公屋租賃人聲稱，公屋私有化有可能導(dǎo)致租金上調(diào)以及周邊店鋪商品售價(jià)的上漲，這是有違香港的住房法規(guī)的。當(dāng)香港最高法院去年12月拒絕對(duì)盧少蘭的起訴作出快速審定后，香港政府推遲了領(lǐng)匯基金的出售，并向約50萬(wàn)香港投資者及一系列全球基金經(jīng)理退了款。出售領(lǐng)匯基金遭遇的失敗使港府大為難堪，時(shí)任香港行政長(zhǎng)官的董建華后來(lái)辭職可能也與此有關(guān)。
房地產(chǎn)投資信托基金就像是一種投資于物業(yè)的共同基金，其基金單位的市場(chǎng)交易價(jià)隨著基金所投資物業(yè)的價(jià)值漲跌及物業(yè)的租金收入情況而變化。由于房地產(chǎn)投資信托基金會(huì)將投資收益差不多都返還給投資者，因此正以其高收益率和穩(wěn)定的收入而成為一種頗受歡迎的投資產(chǎn)品。
領(lǐng)匯基金的出售不僅對(duì)香港房屋委員會(huì)解決財(cái)政問(wèn)題至關(guān)重要，而且對(duì)香港房地產(chǎn)投資信托基金市場(chǎng)的發(fā)展也有重要意義。雖然從2003年起香港就已允許房地產(chǎn)投資信托基金上市，但由于迄今為止仍未有一只這樣的基金在香港上市，因此香港房地產(chǎn)投資信托基金市場(chǎng)的發(fā)展已滯后于其他亞洲國(guó)家和地區(qū)。與此同時(shí)，從東京到新加坡，亞洲其他地區(qū)的房地產(chǎn)投資信托基金市場(chǎng)今年卻在迅速發(fā)展。摩根大通(J.P. Morgan Chase)提供的數(shù)據(jù)顯示，除澳大利亞外亞洲房地產(chǎn)投資信托基金市場(chǎng)的規(guī)模過(guò)去兩年中已經(jīng)增長(zhǎng)了三倍，達(dá)到275億美元。
德意志銀行資產(chǎn)管理公司(Deutsche Asset Management)駐悉尼的投資組合經(jīng)理丹尼·伊金斯(Danny Ekins)說(shuō)：“香港的房地產(chǎn)投資信托基金市場(chǎng)要起飛，就需要有個(gè)好的開(kāi)頭，領(lǐng)匯基金就提供了這樣一個(gè)機(jī)會(huì)，這一基金市值巨大，且具備升值潛力?！?br>
在領(lǐng)匯基金暫停發(fā)售前，其30億美元的發(fā)行額引來(lái)了高達(dá)760億美元的市場(chǎng)需求。分析師和投資者們預(yù)計(jì)，如果領(lǐng)匯基金的發(fā)行獲得成功，還會(huì)有更多房地產(chǎn)投資信托基金在香港上市。據(jù)知情人士透露，澳大利亞的房地產(chǎn)公司Macquarie Goodman正在香港收購(gòu)工業(yè)用房，準(zhǔn)備將其注入一只向公眾出售的房地產(chǎn)投資信托基金。而李嘉誠(chéng)旗下的長(zhǎng)江實(shí)業(yè)(Cheung Kong Holdings)則計(jì)劃將其置富產(chǎn)業(yè)信托基金(Fortune REIT)在香港上市，該基金此前已在新加坡上市，被注入該基金的是香港的大型購(gòu)物中心資產(chǎn)。
律師事務(wù)所Baker & McKenzie在香港的合伙人Milton Cheng說(shuō)：“市場(chǎng)將密切關(guān)注頭一、二宗房地產(chǎn)投資信托基金交易的進(jìn)展情況，以判斷這類產(chǎn)品未來(lái)的市場(chǎng)行情，因此頭幾宗交易非常重要。如果率先推出的幾只房地產(chǎn)投資信托基金市場(chǎng)表現(xiàn)良好，那么自然會(huì)有更多的這類基金陸續(xù)推出。”
承銷商們也希望領(lǐng)匯基金的發(fā)售能夠順利進(jìn)行。高盛(Goldman Sachs Group)、匯豐控股(HSBC Holdings)和瑞士銀行(UBS)是領(lǐng)匯基金發(fā)售交易的經(jīng)辦人，而J.P.摩根(J.P. Morgan)則在這一發(fā)售交易中充當(dāng)著香港房屋委員會(huì)的顧問(wèn)。
今年5月，香港修改了有關(guān)信托基金的法規(guī)，為房地產(chǎn)投資信托基金從香港以外吸收投資鋪平了道路，此次法規(guī)修改還上調(diào)了信托基金的負(fù)債上限，分析師們預(yù)計(jì)，此舉將吸引中國(guó)大陸的房地產(chǎn)投資信托基金來(lái)港上市。據(jù)知情人士稱，中國(guó)大陸的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商越秀投資(Guangzhou Investment)已在考慮讓它的一只房地產(chǎn)投資信托基金來(lái)香港上市。
新加坡對(duì)此作出了回應(yīng)，它正在考慮將房地產(chǎn)投資信托基金的負(fù)債上限調(diào)高到基金總市值的60%，而香港5月份修改法規(guī)后允許的上限是45%。分析師們認(rèn)為，新加坡這是為了在與香港日漸激烈的競(jìng)爭(zhēng)中不落下風(fēng)。
早在2001年7月就有一只房地產(chǎn)投資信托基金在新加坡上市，而香港的首只房地產(chǎn)投資信托基金置富產(chǎn)業(yè)信托基金也于2003在新加坡而不是香港上市?，F(xiàn)在共有5只信托基金在新加坡上市，總市值約為60億美元。還有兩只信托基金也尋求在新加坡上市。
新加坡現(xiàn)有的房地產(chǎn)投資信托基金也在不斷擴(kuò)大規(guī)模。置富產(chǎn)業(yè)信托基金上個(gè)月募集了20億港元(約合2.57億美元)以購(gòu)買(mǎi)6處零售物業(yè)。據(jù)長(zhǎng)江實(shí)業(yè)稱，與置富產(chǎn)業(yè)信托基金歸同一家公司管理的新加坡上市信托基金新達(dá)信托(Suntec REIT)也計(jì)劃擴(kuò)大規(guī)模，增資步伐還要快于置富產(chǎn)業(yè)信托基金。
但Baker & McKenzie的Milton Cheng說(shuō)：“鑒于目前只有5只信托基金在新加坡上市，香港落后的距離還不算太大，相關(guān)法規(guī)的修改、不斷上調(diào)的利率以及領(lǐng)匯基金在重新推出方面取得的進(jìn)展已使許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商再度有了出售房地產(chǎn)信托基金的念頭。”
(xintuo摘自華爾街日?qǐng)?bào))